Снять жилье без посредников или посредник необходим

 Убежден, что каждый, кто первый раз собирался снимать жилье, задавался вопросом: самому искать или обратиться в агентство недвижимости, ну, или, скажем, к маклеру или другому посреднику. Нельзя не признать, что этот вопрос для арендаторов (нанимателей) гораздо более существенный, чем для людей, сдающих свое жилье в аренду (найм). Если для арендодателя (наймодателя) работа агента ничего не стоит, то арендатору это обходится недешево. Ведь, именно, он оплачивает услуги агентства недвижимости (посредника). А при нынешнем уровне цен на аренду это совсем не малые деньги. Так зачем платить кому-то свои кровные деньги. Действительно, зачем зря платить? Скажу сразу, что любой человек в состоянии самостоятельно, то есть без посредников, найти и снять себе жилье (квартиру, комнату, коттедж и пр.). Ничего в этом архисложного нет. Как всегда, требуется желание и время. Но о некоторых возможных сложностях для людей, которые впервые снимают себе жилье, знать необходимо. Давайте рассмотрим весь процесс съема жилого помещения в подробностях.

 Прежде всего, необходимо разобраться с ценами на аренду квартир или другого жилья, чтобы понимать на какой уровень комфорта можно рассчитывать при имеющихся материальных возможностях. Неправильное понимание соотношения «цена-качество», обычно, приводит к тому, что много времени кандидатом в арендаторы тратиться впустую. Сначала он, конечно, смотрит самые дешевые варианты и убеждается, что это совсем не то, что ему нужно. Далее он приподнимает ценовую планку. Опять не то... И так далее, пока не выйдет на соответствующий ценовой уровень, если, естественно, максимально низкая цена не является главным критерием выбора. Иными словами, начинающий арендатор проходит обучение на практике. Получить понимание о том, какое качество жилья соответствует конкретному уровню арендных ставок, возможно чисто «теоретическим» путем. На основе анализа имеющейся информации в печатных изданиях или на Интернет-ресурсах. Такой информации море. Объективной, думаю, не более 10 %. Многолетний опыт показывает, что мало кому удается правильно сориентироваться в ценах таким путем. Ведь источников информации по аренде жилья тысячи, особенно, в Интернете, а ресурсов, где приводится реальная и актуальная информация совсем немного. Чтобы понять, почему сложилась такая ситуация, надо понимать особенности рекламы на рынке аренды жилья и то, как устроена реклама в Интернете. По поводу особенностей рекламы на рынке аренды можно сказать, что она, в основном, состоит из рекламы, подаваемой агентствами недвижимости и другими посредниками. И это, как правило, «завлекалки», то есть мифические с привлекательными, читай «заниженными», ценами. Ситуация на рынке аренды жилья в крупных городах очень динамичная. Ежедневно сдаются сотни, если не тысячи, квартир, комнат, коттеджей, домов, то есть каждый день на рынок приходит и уходит с рынка большое количество объектов. Организацию оперативной подачи рекламы в сфере аренды жилья и инструментов для ее реализации при разумных материальных затратах для агентств недвижимости пока еще никто не придумал. Поэтому агентствам проще ставить «завлекалки», можно с фото, часто целыми блоками или в виде базы квартир. Поставил, и никакой мороки. Найти свежую рекламу от прямых арендодателей жилья, практически, нереально, так как наиболее эффективные рекламные ресурсы платные и большинство из них ориентировано на работу с агентствами недвижимости и прочими посредниками. Поэтому немногочисленная реклама от прямых арендодателей распылена по множеству доступных для них малоэффективных рекламных ресурсов, в основном, в Интернете. Отмечу, вкратце, о рекламе в Интернете, доступной для частных лиц. Это, в основном, различные типы досок, форумов, чатов и блогов. На многих можно публиковать и фото объектов. Часть этих ресурсов дает возможность пользователю управлять своими объявлениями (например, удалять), другие – нет, поэтому на них могут годами скапливаться устаревшие объявления в огромном количестве. На ресурсах, позволяющих управлять своими объявлениями, тоже накапливаются старые, так как люди расставляют свои объявления и забывают о них. На многих сайтах объявления устанавливаются на ограниченные сроки, а потом автоматически удаляются. Эти сроки могут быть различными, в том числе и весьма большими: полгода, год и даже два. Понятно, что и в этом случае накапливается много рекламного хлама. Из сказанного не следует, что самому нельзя найти объективную и актуальную на сегодняшний день информацию по рынку аренды жилых помещений, но определенные трудности обозначены. Конечно, самый простой путь – это обратиться в агентство (к посреднику). Наиболее объективную оценку Вашей ситуации сможет дать специалист, занимающийся сделками по аренде квартир (комнат, коттеджей). Если у человека перед глазами прошли сотни сданных объектов, то он уверенно и грамотно покажет, на какой уровень жилья Вы можете рассчитывать при имеющемся бюджете. Подскажет, какие варианты возможны: «единичка» комфорт- или «двушка» эконом-класса, или даже совсем скромненькая «трешка» где-то далеко от метро. Но это уже будет стоить денег.

 После того, как Вы разобрались с ценовой ситуацией, Вы можете приступить к главному этапу во всей этой истории: поиску квартиры (или другого жилого объекта), которую сдает сам хозяин, без посредника. Всю работу в этом направлении можно вести по двум направлениям. Во-первых, используя все возможные источники, о которых говорилось выше, осуществляется поиск рекламных объявлений непосредственно от владельцев. Во-вторых, Вы можете сами подавать рекламные объявления о том, что Вы желаете снять жилье только от хозяина, без посредников. На вопрос о том, какой из них эффективнее, отвечу так: эффективность у них примерно одинаковая. И тот, и другой путь достаточно трудозатратны и, чтобы получить результат, надо потратить массу времени. Много времени тратится на поиск и обработку информации с всевозможных ресурсов и изданиий. Немало времени уйдет и на телефонные звонки и электронную переписку по найденным вариантам. Будьте готовы к тому, что под видом владельца жилья чаще всего будут оказываться представители агентств недвижимости и прочие посредники. Кстати, интересный факт, сейчас достаточно много Интернет-ресурсов, созданных для подачи объявлений, исключительно, владельцами жилья и непосредственно арендаторами, то есть объявления от тех и других без посредников. И, несмотря на всевозможные ухищрения владельцев таких ресурсов, все равно они забиты объявлениями от различного вида посредников, и, в первую очередь, от агентств недвижимости. Почему так происходит, подробно описано выше. Ваша деятельность по поиску объявлений от прямых арендодателей будет очень похожа на добычу золота. Чтобы найти его крупицы в виде реальных объявлений от собственников, надо переработать «тонны» информации. В случае, когда Вы сами подаете объявления, много времени уходит на их постановку. Ставить объявления приходится вручную, а форматы объявлений у каждого рекламного ресурса свои. Многие ресурсы для постановки объявлений (или для редактирования и удаления) требуют регистрации пользователя на ресурсе, да еще с последующей активацией аккаунта. Это тоже требует немало времени. Также приходиться тратить время на переподачу объявлений из-за ограниченного срока жизни объявлений на одних ресурсах, а на других Ваше объявление по мере постановки объявлений другими пользователями переходит на вторую, третью, ..., десятую, ..., сотую, ... и так далее страницу. Поэтому на подобных ресурсах надо регулярно переподавать объявления, чтобы они оставались на первой странице и были в поле зрения у посетителей ресурса. Можно вспомнить еще один путь поиска собственников, сдающих свои квартиры и комнаты. Это развешивание объявлений на столбах, остановках и в парадных. Смешно, конечно, но этот способ, хорошо известный с советских времен, еще живет. И даже многие агенты и посредники используют его. Но, если говорить серьезно, чем не вариант. Правда, эффективность этого способа такова: один клиент с нескольких тысяч объявлений. Результаты получены по итогам рекламной кампании, проведенной таким методом одним известным агентством недвижимости. Так, что выводы делайте сами. Еще один древний путь – поиск вариантов у знакомых. На мой взгляд, из всего рассмотренного на этом пути у Вас больше всего шансов снять жилье напрямую от собственника, обойдя посредников.

 Следующим этапом в поиске жилья будут контакты (телефонные переговоры, электронная переписка) с владельцами объектов, которых Вы найдете по рекламным объявлениям, или которые сами Вас найдут по Вашим объявлениям. Также на этом этапе Вам будет необходимо осматривать жилые помещения и согласовывать условия их аренды. При этом надо быть готовым к некоторым моментам, которые могут стать для Вас неожиданными. Например, правдивость информации, которая преподносится в рекламных объявлениях или в ходе телефонных переговоров и ряд других моментов. Поскольку об этом достаточно подробно говорится в другой статье, здесь об этом повторяться не будем. В упомянутой статье рассматриваются аналогичные вопросы, только с точки зрения владельца, сдающего жилье. Далее хочу остановиться на одном специфическом моменте, касающемся тех, кто хочет снять жилой объект. Часто на интересные варианты выстраивается очередь желающих. Сейчас даже на достаточно дорогую квартиру при адекватной цене могут на просмотр прийти несколько человек и все дать согласие. Я, уж, не говорю о недорогих квартирах и, тем более, комнатах. А, что творится в период ажиотажного спроса (август-сентябрь)! Кто работал в аренде, или кому приходилось подыскивать себе жилье для найма в такое время, тому, возможно, приходилось наблюдать при просмотрах недорогих объектов весьма интересные вещи. Представьте себе такую картину. Во дворе дома у одной из парадных начинает собираться толпа. Несколько десятков человек. Каждый начинает понимать, что все они здесь с одной целью. У людей начинается мандраж. За несколько минут до назначенного времени у кого-то не выдерживают нервы, он решительно входит в подъезд дома, чтобы быть в квартире первым. И все... Каждый забывает, какое время ему назначено. Надо быть первым! И толпа понеслась, скажем, на 10-й этаж, толкаясь, ругаясь... Как избежать такой унизительной ситуации? Давайте обратимся к опыту профессиональных посредников. Клиенты у опытного агента никогда не окажутся в подобной ситуации. Даже в более спокойной обстановке он сбережет самолюбие клиентов и не станет с ними в очередь пятыми-шестыми. Он постарается, чтобы его клиенты были первыми на просмотре. И многие агенты в этом деле проявляют чудеса. Для этого существует много способов. Агент может уступить часть своих комиссионных в пользу агента, сдающего квартиру, чтобы свои клиенты были первыми на просмотре. Толковый агент может так преподнести достоинства своих клиентов, что хозяева (или их агент) соглашаются, что таким клиентам надо дать преимущество. Также часто личные связи между агентами разных агентств позволяют договориться между собой и «пропихнуть» своих клиентов первыми на просмотр. Возможны и другие способы, как говорится, границ для творчества не существует.

 Умение преподнести своих клиентов (в Вашем случае – себя) многого стоит. И это связано с еще одним нюансом, связанным с собственниками сдаваемого жилья. Как правило, они имеют определенные требования в отношении тех людей, которым они готовы сдать свою квартиру. Очень часто эти требования идут вразрез с объективной реальностью. Давно повелось, что арендодатели хотят видеть в роли арендаторов жителей своего города (имеющих прописку в этом городе), чем старше, тем лучше, без маленьких детей и животных, не с юга. Но жизнь такова, что люди старше 40-50 лет уже, как правило, имеют свое жилье и не стремятся встать в строй арендаторов. А съемное жилье, как раз, и нужно в основном приезжим людям. Кто-то приезжает в длительную командировку, кто-то налаживать бизнес или, например, на учебу. И среди них преобладают молодые, к тому же, имеющие маленьких детей, и, более того, немало приезжающих с южных регионов. Многие приезжие, не зная специфики жилой аренды в крупном городе, недоумевают, почему им трудно найти жилье в наем, и почему хозяева им отказывают. Современному профессиональному посреднику работать с приезжими – обычное дело. Приезжие составляют основную массу арендаторов (нанимателей). Иногда диву даешься, как агентам удается оперативно селить всю эту разношерстную братию в разном количестве и сочетаниях, с маленькими детишками и большими собаками. Приходится убеждать хозяев, доказывать, причем, нельзя это делать навязчиво, «давить» на них. Очень тонкая работа. В умении преподнести своего клиента, найти его положительные качества, в умении сыграть на человеческих чувствах собственника, во многом лежит и коммерческий успех самого агента и «счастье» его клиентов. Естественно, облик и требования арендодателей под воздействием различных тенденций неизбежно меняются. То, о чем написано выше, присуще арендодателям старшего поколения или впервые сдающим свое жилье. Со временем, когда рынок аренды жилья «отбелится», станет полностью цивилизованным и открытым, когда все будет застраховано, требования к арендаторам упростятся до количественных показателей. А кто, откуда, сколько лет ребенку, животные... Какая разница. Плати и заезжай. Но я думаю, что это у нас будет еще не скоро.

 Пространные рассуждения о некоторых сторонах агентской деятельности приведены неспроста. Кое-что Вам придется взять на вооружение. И тогда, если Вы проявите настойчивость, целеустремленность, сообразительность, то обязательно Ваши усилия будут вознаграждены: Вы найдете сами требуемое жилье непосредственно от собственника без посредника. Когда искомый объект будет таки найден, возникают новые вопросы. Например, оформлять как-то арендные отношения или обойтись устной договоренностью об условиях съема с собственником жилья. В данном случае рекомендация может быть только одна: оформлять арендные отношения в обязательном порядке письменно в виде договора найма или аренды. Когда надо оформлять договор найма, а когда аренды можно узнать тут. Многие пока еще скептически относятся к договорам аренды. Но, во-первых, в крупных городах это уже давно всеми применяемая практика. Во-вторых, в Гражданском Кодексе РФ достаточно подробно и четко прописаны законодательные основы аренды, в том числе, в Главе 35 и для жилых помещений. Несоблюдение требований законодательства лишает Вас возможности защищать свои права в законном порядке. А последствия в виде материальных потерь при сегодняшнем уровне цен в жилой аренде могут оказаться весьма значительными. В качестве примера законодательной нормы, применяемой к аренде жилья, можно привести Статью 675 ГК РФ, которая устанавливает положение о том, что смена собственника жилого помещения, не отменяет договор найма и, соответственно, не ущемляет права нанимателя. То есть, если собственник сдал жилое помещение в аренду, а потом продал это помещение, то права арендатора сохраняются, а договор аренды будет действительным и являться обременением права собственности в течение его срока действия. И, если новый собственник будет пытаться Вас выселить, то Вы на законных основаниях можете защищать свои права, вплоть, до суда. При отсутствии оформленного надлежащим образом письменного договора у Вас такого права не будет. Подробно рассматривать договор аренды (найма) в этой статье не предполагалось. Здесь рассматриваем лишь принципиальные моменты. В связи с этим отметим еще вот что. Заключая договор аренды, надо ясно представлять, какие риски несет наниматель жилья. Одним из основных является риск быть досрочно выселенным по требованию истинного владельца, если квартира сдавалась другим лицом по доверенности или без нее. Также существует риск быть досрочно выселенным по требованию сособственников этого помещения или лиц, обладающих оформленными правами пользования этим помещением, если вопрос сдачи в аренду с ними не был согласован и оформлен надлежащим образом. Кроме этого, весьма распространенными рисками для арендаторов могут быть необоснованное удержание залога и повышение арендной платы. Поэтому, заключая договор, надо постараться минимизировать свои риски. Для этого надо сначала обеспечить юридическую чистоту оформления арендных отношений. При этом необходимо установить по правоустанавливающим и иным документам, кто является собственником (собственниками), и кто может пользоваться данной жилплощадью. Также надо убедиться, получены ли все необходимые согласования на сдачу в аренду этого жилого помещения от сособственников или от лиц, обладающих правами пользования этим помещением, нет ли обременений (например, квартира в залоге) или ареста этой площади. Если жилой объект сдает некое доверенное лицо, то также надо проверить наличие у него оформленных должным образом прав на это. В случае сдачи в наем неприватизированного жилья тоже необходимо проверить, соблюдены ли все необходимые нормы. После того, как Вы все это проверили, необходимо грамотно составить договор аренды. Помните, что грамотно составленный договор должен отражать интересы обеих сторон, поэтому постарайтесь подробно прописать все основные условия Вашей сделки. Такими условиями являются срок действия договора, ставка аренды, сроки ее оплаты, возможность, период и пределы изменения ставки, условия внесения и возврата залога. Хорошо, если будет указано, какой ущерб арендодателя может быть возмещен из залоговых средств, возможность и условия досрочного расторжения договора, условия и периодичность проверок состояния сдаваемого помещения арендодателем, права, обязанности и ответственность сторон, а также любые другие условия, которые Вы считаете существенными.

 В заключение, на чем бы хотелось остановиться. Это касается приемки квартиры после заключения договора аренды. Сразу подчеркну, что настоятельность даваемых ниже рекомендаций прямо пропорциональна стоимости, за которую вы будете снимать жилой объект. Приемку оформляйте актом приема-передачи. В акте необходимо отметить состояние помещения с указанием обнаруженных дефектов, а также наличия съемного оборудования (например, кондиционер, люстры и тому подобное), мебели, бытовой и санитарной техники, прочей домашней утвари: посуды, кухонных принадлежностей и т. д. Мебель, съемное оборудование и прочее имущество, оформляются, как правило, отдельным приложением к акту приема-передачи, которое имеет название «Перечень передаваемого имущества». Конечно, при оформлении перечня нужен разумный подход. Бессмысленно описывать алюминиевые вилки и ложки, расшатанные стулья и т. п. Однако, по некоторым дорогим объектам, например элитным коттеджам, список передаваемого имущества может составлять многие страницы печатного текста.