Перед людьми, сдающими в наем (аренду) свою квартиру или комнату наверняка вставал вопрос о том, надо ли использовать услуги агентства недвижимости, или самому, без посредников, заняться сдачей своего жилья и поиском нанимателя. Вопрос, конечно, интересный, особенно для тех, кто впервые решил заняться бизнесом под названием «Сдача своего жилья в аренду». Давайте разберемся, что может дать агентство в лице конкретного агента владельцу жилой недвижимости, собирающемуся сдавать ее в аренду, и что ожидает владельца, если он будет заниматься сдачей самостоятельно, то есть без посредников.
Начинается аренда с определения цены, за которую можно сдать данное жилое помещение. С одной стороны, кажется, что все просто. Есть печатные издания, много информации в Интернете, знакомые сдают свои квартиры, наконец. Можно проконсультироваться в агентстве недвижимости, а лучше — в нескольких. Все верно. С другой стороны, есть нюансы. Чтобы использовать материалы печатных изданий и Интернета, надо уметь отличать объективную информацию от рекламного мусора, иначе вы получите оценку стоимости, которая будет далека от реальности. Также надо понимать, что даже объективные данные из уважаемых изданий и ресурсов носят усредненный характер. Встает вопрос, как применить их к вашему конкретному жилью. Делать оценку на примере знакомых, даже если их несколько, несерьезно. Правильным подходом будет консультация в агентстве (агентствах), которые специализируются на аренде жилья. Это, как правило, делается бесплатно. Но, если оценки получены по телефону, надо понимать, что они примерные. Возможны отклонения от реальной стоимости, как в «+», так и в «-». Чем дороже ваше жилье, тем диапазон отклонений будет больше. Нельзя не отметить и такой момент. Бывает, что агент, который проводит консультацию, намеренно завышает стоимость, чтобы вас «приманить», то есть заинтересовать, действуя по принципу «пусть клиент проглотит наживку, а там разберемся». И все-таки наиболее объективную оценку стоимости аренды может дать специалист, занимающийся сделками по аренде жилья. Если у человека перед глазами прошли сотни сданных объектов, то он, осмотрев помещение, уверенно и точно сможет оценить влияние различных факторов: параметров жилья, его состояния, местоположения и других — на стоимость аренды конкретного жилого помещения.
Определившись с ценой, перед будущим наймодателем встает другой важный вопрос. Как найти нанимателя? Конечно, это можно сделать и самому. Только надо учесть, что время объявлений на столбах прошло. К тому же это прямой путь нарваться на мошенника. Сейчас много других возможностей. В первую очередь отметим как наиболее эффективные бесплатные и платные объявления в печатных изданиях, а также на специализированных интернет-ресурсах. Правда, при отсутствии опыта эти возможности могут быть плохо использованы, так как далеко не все ресурсы эффективны, а также отдельно взятый ресурс может иметь разный эффект для рекламы объектов аренды различного типа, например для дешевых или дорогих квартир. Да и найти эти самые ресурсы не так просто, особенно интернет-ресурсы, которых великое множество. Если рекламой объекта занимается профессиональный агент, работающий в агентстве недвижимости по аренде жилья, то для него вышеописанных проблем не существует. Он знает, какие издания и интернет-ресурсы эффективны для данного объекта аренды, ему известны названия изданий и web-адреса сайтов, эффективно работающих при рекламе жилой недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду. Он знает форматы, используемые каждым рекламным ресурсом, знает, где можно использовать фото- и видеоматериалы рекламируемого объекта. Агент также может использовать возможности, которые ему обеспечивает агентство, например использовать ресурсы, недоступные простым пользователям и ориентированные как раз на работу с агентствами недвижимости. Также агенты могут использовать наработки своих агентств по части автоматизации процессов постановки рекламных материалов на те или иные ресурсы.
С запуском объекта в рекламу начинается очень важный этап в процессе сдачи жилого помещения в аренду. Приготовьтесь на время стать «агентом», если будете искать нанимателя самостоятельно. Вам начнут звонить, пойдут телефонные переговоры, показы своего объекта, обсуждения условий найма, торги и т. п. К этому надо заранее подготовиться. Для этого необходимо посмотреть по документам параметры своего жилья, четко определить условия сдачи. Под условиями сдачи понимается цена, входит ли в стоимость аренды оплата коммунальных услуг, сроки найма, требования к будущим нанимателям, включая численный состав, возраст, ограничения по национальному признаку, наличию животных и прочее, размер и условия внесения залога. Также обязательно при подготовке жилья к сдаче в наем заранее подготовить необходимые документы. Надо иметь на руках правоустанавливающий документ со свидетельством о государственной регистрации права собственности, доверенность на сдачу объекта в наем (при необходимости), письменное согласие сособственников, если такие есть, причем согласие лучше заверить у нотариуса, взять свежую справку Ф9 о прописанных на данной жилплощади. Если есть прописанные не собственники, то от них тоже необходимо получить письменное согласие. Многие пытаются и даже сдают свое жилье без всего этого. Но надо иметь ввиду, что если вы не предоставите необходимых документов по просьбе потенциального нанимателя, то далеко не каждый решится снять такую квартиру, поскольку все это слишком смахивает на мошенничество. Таким образом, вы значительно сократите круг желающих снять ваше жилье и наверняка потеряете в цене.
Когда начнутся телефонные звонки и переговоры, надо быть готовым к некоторым вещам и задать себе установку, что это объективно и от этого никуда не деться. Это требуется, чтобы понапрасну не тратить свои нервы. Во-первых, звонить вам будут в любое время, чтобы вы ни писали насчет времени звонков в своих рекламных объявлениях. Многие, например, пишут: «Звонить с 10 до 20 часов». Это бессмысленно. Все равно будут звонить, когда захотят. Могут позвонить и в семь утра, и в час или два ночи, тем более что в основном звонить вам будут агенты. А это, как правило, люди дела и к тому же без комплексов. А в аренде жилой недвижимости надо очень быстро отрабатывать клиентов и тут не до сантиментов типа «неурочное время». Во-вторых, будьте готовы к тому, что вам будут предлагать, например, чудесную русскую супружескую пару — Гошу с Ниной, — а на показе это будут Гога и Нино с ужасающе ломаным русским языком, а из «русского» у них будет только прописка в каком-нибудь общежитии. Подача необъективной информации, скрытие важных вещей и тому подобное очень распространено в этой сфере. Отмечу еще один важный момент. Во время показов рекомендую держаться достойно, но с уважением к тем, кто пришел смотреть ваше жилье. Ведь при сдаче в отличие от купли-продажи, когда и покупателям, и продавцам практически все равно, какими людьми являются их партнеры по сделке, человеческие отношения имеют гораздо большее значение. Тот факт, что обе стороны приглянулись друг другу, может стать решающим фактором для осуществления сделки и оформления договора найма. Конечно, имеется в виду аренда на длительный срок, когда сторонам придется иметь дело друг с другом на протяжении длительного периода времени. Поэтому надо помнить, что основа будущих взаимоотношений между наймодателем и нанимателем может быть заложена во время показа объекта.
Наконец наступает момент, когда ваши усилия по сдаче объекта дают результат. Ваша квартира или другое жилье кому-то понравилась, а вам понравились эти люди. Надо оформлять договор найма. Частенько приходится слышать, что договор — это ерунда, бумажка, с которой в случае чего ничего не добьешься. На самом деле договоры найма (аренды) оформляются на основании требований Гражданского Кодекса Российской Федерации. И в случае нанесения одной из сторон по договору найма (аренды) существенного ущерба, суд обязан будет принять такое дело к рассмотрению. А с учетом того, что система исполнения судебных решений набирает обороты, настоятельно рекомендую ответственно относиться к оформлению договоров и выполнению прописанных в нем обязательств. Относительно формы договора распространяться не буду, поскольку считаю, что с этим проблем нет. Давно отработаны стандартные формы и образцы договоров, которые легко найти в Интернете. Важно понимать, какие риски несет владелец жилья, сдавая его, и как он может снизить эти риски, в том числе при оформлении договора найма путем внесения в договор определенных пунктов и условий. Для наймодателя основными рисками являются просроченные сроки внесения арендной платы и, соответственно, проживание без оплаты, порча или пропажа имущества, досрочное расторжение нанимателем договора найма, или его «тихий» съезд с квартиры, что с учетом затрат времени на поиски нового нанимателя приводит к простою жилого помещения, неоплаченные счета за коммунальные услуги, электроэнергию, телефон и пр. Естественно, что задача наймодателя — максимально снизить свои риски. Но не надо забывать, что и для нанимателя существуют свои риски. И он тоже хочет их минимизировать. При грамотном оформлении арендных отношений риски сторон должны быть равнозначными, то есть соответствовать друг другу. Например если предусматривается материальная ответственность за нарушение условий договора найма, то эта ответственность должна предусматриваться для обеих сторон и в равной мере. При этом имейте в виду, что для разных сделок количество и значимость рисков могут отличаться, причем весьма существенно. Это определяется множеством факторов, присущих конкретной сделке, поэтому умение видеть риски сторон и минимизировать их, и даже манипулировать ими, очень важно. Это позволит в дальнейшем избежать многих проблем. При сдаче своего недвижимого имущества в аренду без помощи посредника весьма высока вероятность такой ситуации, когда нанимателя к вам привел его агент. Если этот агент с опытом и ему уже пришлось оформить десятки, а то и сотни, договоров найма, то все вышесказанное ему хорошо известно и понятно. Оформляя арендные отношения, он будет в первую очередь защищать интересы своего клиента, то есть нанимателя. В итоге может получиться договор неравнозащищенным для сторон, с перекосом рисков в вашу сторону, поэтому при подписании договора надо быть очень внимательным. Обязательно весь договор прочитать. Часто сложность ситуации заключается в том, что согласие на заключение договора дают прямо на просмотре и тут же предлагают оформить договор. Получается лимит времени на осмысливание договора. В такой ситуации не каждый может «с ходу» вникнуть во все тонкости договора и увидеть имеющиеся «подводные камни».
Рано или поздно наступает для владельца счастливый миг. Договор найма заключен, деньги получены. Все... Можно расслабиться и больше не думать о проблемах, связанных со сдачей своего недвижимого имущества. Всего-то проблем — получай раз в месяц деньги. Однако не надо забывать, что в вашем жилье будут жить люди, которых вы в общем-то не знаете. Ни их привычек, ни их ответственности, ни их аккуратности. Поэтому вашей главной задачей в первые месяцы действия договора будет установить с нанимателями грамотные взаимоотношения. Выстраивая эти отношения, вы преследуете две главные для вас цели: регулярность и обязательность платежей со стороны нанимателя и сохранность состояния жилого помещения и находящегося там имущества. По поводу платежей отметим, что надо с самого начала не допускать их просрочки, вплоть до расторжения договора. Иначе можно попасть в типичную для сдачи жилья ситуацию, когда наниматели начинают жить в долг. Они денег не платят, а хозяин не выгоняет их, надеясь все-таки получить деньги за прожитые месяцы. В таких ситуациях хозяева денег так и не получают. Как правило, все заканчивается тем, что наниматели по-тихому съезжают. Также с самого начала надо приучить нанимателей, что вам не безразлично, что творится в вашем жилье, и каково его состояние, и что вы будете его регулярно осматривать. Выстраивая отношения, не надо стремиться сделать их дружескими. Это может впоследствии помешать делу. Многие наниматели с большим стажем — неплохие психологи, сами порой стремятся сблизиться с хозяевами, а потом начинают играть на этих отношениях в свою пользу. Не надо также чрезмерно часто и по пустякам придираться к нанимателям. Надо постараться выстроить ровные, чисто деловые отношения. Вы сошлись с нанимателем на деловой почве. Вы предложили услугу, а наниматель ее купил. Ну и продолжать лучше всего в том же духе. Конечно, выстраивание отношений с нанимателем требует определенных усилий. Тут много всяких психологических моментов, и многие наймодатели, особенно перед опытными нанимателями, испытывают трудности. Иные даже в зависимость к нанимателю попадают. Эти проблемы отходят на второй план или исчезают совсем для тех наймодателей, которые имеют своих агентов. Хорошие агенты, сдав хозяину жилье, не бросают его и помогают ему в решении таких проблем. Более того, агент может прийти на помощь хозяину и при возникновении конфликтной ситуации с нанимателем, что, кстати, происходит достаточно часто в этой сфере.
Пожалуй, на этом можно остановиться. Затронули мы не все проблемы и нюансы, которые возникают перед хозяином при сдаче своего жилья в аренду. Но главные мы рассмотрели. Какой же вывод? Как поступить лучше? Самому заниматься сдачей в аренду или привлечь посредника? Конечно, каждый решает сам. Если есть время и желание, можно все сделать самому. С чем придется столкнуться, мы рассказали. Мне лично кажется, что в нынешних условиях владельцу жилья взваливать на себя это бремя не имеет особого смысла. Комиссионные за услуги агентства недвижимости платит наниматель. Так почему бы бесплатно не воспользоваться услугами профессиональных посредников, сняв с себя эти обязанности. Но решать вам. И я знаю, что ваш выбор будет правильным.
PS. Все сказанное основано на реальном опыте работы на рынке аренды жилой недвижимости крупного города — Санкт-Петербурга. Думаю, что сказанное имеет место быть и в других крупных городах России, конечно, с учетом местной специфики рынка аренды жилья.
sssuper