Вечная путаница в терминах. Аренда, найм, наем, субаренда, поднаем... Говорим и в договорах пишем, как бог на душу положит. Как, все-таки, будет правильно? Есть ли узаконенные понятия и термины? Давайте разберемся. Берем Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ищем. Находим Главу 35 «Наем жилого помещения». Читаем:
«Статья 671. Договор найма жилого помещения.
1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан...»
По-моему, предельно ясно. На всякий случай, прокомментирую. Как называть процесс сдачи жилого помещения: «аренда» или «наем»? И, соответственно, как правильно написать: «договор аренды» или «договор найма»? Это определяется тем, с каким типом нанимателя имеем дело. Если наниматель – физическое лицо, то оформляем договор найма, а, если наниматель – юридическое лицо, то пишем договор аренды. Кроме того, в случае с юридическими лицами вместо договора аренды может иметь место другой договор, например, договор поручения, договор доверительного управления и т. п., но, только, не договор найма. То, кем является собственник жилого помещения, физическим лицом или юридическим, на терминологию не влияет. Другими словами: не важно, кто собственник, физическое лицо или юридическое, если наниматель является физическим лицом, то имеем дело с наймом жилья, в противном случае – с арендой.
Все сказанное выше относится к случаю, когда жилое помещение находится в частной собственности. А, как быть, если жилое помещение является государственным (или муниципальным)? Отложим в сторону Гражданский Кодекс и возьмем Жилищный Кодекс Российской Федерации. Смотрим Раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». В нем находим Главу 8 «Социальный наем жилого помещения», где читаем:
«Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого...»
Таким образом, в случае сдачи неприватизированных жилых помещений имеем дело с поднаймом и, соответственно, с договором поднайма. В Гражданском Кодексе РФ также вводится понятие «поднаем» для жилых помещений, находящихся в частной собственности, которые также могут быть сданы в поднаем. Снова обращаемся к Гражданскому Кодексу. Там в Части 2, Разделе 4 «Отдельные виды обязательств» находим Главу 35, где смотрим:
«Статья 685. Поднаем жилого помещения.
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель...»
Получается, что и в случае, когда жилое помещение находится в частной собственности, сдача жилья нанимателем поднанимателю называется поднаймом. Кажется, все теперь понятно. Ан, нет! Один вопрос остается. Как называть сдачу помещения, если поднаниматель юридическое лицо? Нигде, ни в Гражданском, ни в Жилищном кодексах, нет прямого запрета на сдачу неприватизированных жилых помещений юридическим лицам. С другой стороны, также нигде не говорится, как называть такую сделку и договор по такой сделке. На мой взгляд, на основе статей 615 («Пользование арендованным имуществом»), 671, 685 Гражданского Кодекса РФ и статей 81 («Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения»), 82 («Изменение договора социального найма жилого помещения»), 83 («Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения») Жилищного Кодекса РФ сдача жилого помещения физическому лицу должна называться поднаймом жилого помещения, и при этом оформляется договор поднайма жилого помещения. А сдача жилого помещения юридическому лицу должна называться субарендой жилого помещения с оформлением договора субаренды. При этом кем является собственник и наниматель, то есть физическим или юридическим лицом, не имеет значения.
Чувствую, что окончательно утомил казуистикой. Не запутались? Тогда буду считать, что, наконец, разобрались. Есть еще вопросы? Нет? Тогда давайте будем называть вещи своими именами и не путаться дальше в терминах.
Victorr