Арендная плата в 2008 году — очередное повышение ставки?

 Может быть, кому-то покажется, что разговор о динамике ставок арендной платы на рынке аренды жилья сейчас не очень своевременный. Действительно, обычно прогнозы популярны в конце-начале года. И на 2008 год недостатка в них не было. А сейчас — начало лета. Время для прогнозов вроде бы ни то, ни се. Но, с другой стороны, мы находимся на пороге «высокого» сезона долгосрочной аренды квартир и комнат в Санкт-Петербурге. Это период ажиотажного спроса для жилых объектов, сдающихся на длительный срок. И продолжается этот период два-три месяца — август и сентябрь, иногда и октябрь. На мой взгляд, сейчас как раз очень интересное время, чтобы попытаться предугадать, а что будет с величиной арендной платы через один-два месяца. Произойдет ее изменение или нет? Ведь прошло уже почти половина 2008 года. Можно учесть в прогнозе те события, которые происходили на рынке аренды в это время. Также можно принять во внимание имевшие место в этот период явления, непосредственно не относящиеся к рынку аренды, но оказывающие влияние на него и приводящие к изменению рыночных ставок арендной платы.

 Но прежде, чем делать прогнозы, давайте вспомним, о чем говорили специалисты в конце прошлого и начале этого года. Например, в материале на аналитическом интернет-ресурсе «Индикаторы рынка недвижимости» говорится по поводу изменения ставок арендной платы в Москве, что рост цен за 2007 год оказался довольно существенным — порядка 30—50 %. При этом отмечается, что аренда жилья продолжит дорожать умеренными темпами. Аналогичный прогноз для Москвы по увеличению арендной платы в этом году дается в статье на другом известном иформационно-аналитическом ресурсе «RWAY.RU», где говорится, что «...поскольку интерес к найму столичных квартир с развитием деловой активности из года в год увеличивается, то по итогам 2008 года ставки аренды, вероятнее всего, снова возрастут, но не на 30 %, как это было в текущем году, а на уровне 15—20 %...». А вот размышления на эту же тему, но уже для нашего родного Санкт-Петербурга, на местном интернет-ресурсе «Городовой.СПб.ру»: «За 2007 год стоимость аренды жилья в Петербурге выросла на треть. Минимальная ставка сегодня составляет 16 тысяч рублей, хотя еще в начале осени 2007 года она была на отметке 12 тысяч рублей. В новом году цены поднимутся еще как минимум на 10—15 %, то есть минимальная ставка будет 18,5 тысяч, предрекают эксперты...». Из представленных выдержек видно, что прогнозы на 2008 г. по росту арендной платы в двух крупнейших городах России очень близки, конечно, при разных уровнях арендных ставок в Москве и Санкт-Петербурге. Думается, что такие же ожидания в изменении платы за аренду жилых помещений имели место и в других крупных городах России.

 Теперь для того чтобы разобраться с ситуацией на сегодняшний день, необходимо проанализировать, что происходило в первой половине 2008 года на рынке жилой аренды нашего города. Также надо принять во внимание и те явления, которые не относятся непосредственно к рынку аренды жилья, но их влияние может приводить к снижению или повышению арендной платы. Рынок аренды Санкт-Петербурга в этом году жил и развивался по удивительно знакомой схеме. В январе — снижение активности на рынке по сравнению с декабрем. Дальнейшее снижение активности — в феврале и марте. При этом ни о каком снижении арендных платежей не было и речи. Просто меньше спроса — меньше сделок, но арендодатели на своих ценах стояли мертво. В апреле произошло обычное оживление на рынке, активность арендаторов повысилась. В мае было примерно также, и, как обычно, в этом месяце на рынок «вывалилось» немалое количество сезонных («летних») квартир со сроком сдачи три-четыре месяца. Понятно, люди уезжают на летний период на дачу и желают немного заработать на своих пустующих квартирах. Конечно, эти квартиры можно было снять по ценам ниже, чем средние по рынку. Например, арендная плата за простенькую «единичку» могла составлять 13—14 тысяч рублей в месяц. При всем при этом нельзя говорить, что эти квартиры снизили стоимость арендных ставок в целом по городу. Они в любом случае не являлись конкурентами квартирам, которые предлагались в аренду на длительный срок в это время. При этом цены на долгосрочную аренду никак не снижались. Подытоживая, можно сказать, что рынок аренды квартир в первой половине этого года вел себя точно так же, как несколько предыдущих лет. А о чем это может говорить? Вот о чем. Последние годы — и прошлый год, и позапрошлый, и вообще последние 5—6 лет — рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге активно рос. Предвижу вопрос. А с чем это было связано? Рост рынка происходил по двум направлениям. С одной стороны, рынок расширялся за счет увеличения количества квартир, предлагаемых для сдачи в аренду, с другой стороны, опережающими темпами росло число желающих снять жилье для любых типов жилых помещений. Приток квартир и комнат на открытый арендный рынок во многом обеспечен выводом на него помещений, которые ранее сдавались по «сарафанному радио» знакомым, родственникам, друзьям и прочим за символическую арендную плату. Еще несколько лет назад, когда на сдаче жилья стало можно зарабатывать совсем немалые деньги, владельцы стали пересматривать свое отношение к сдаче и выставлять свои объекты на рынок через средства массовой информации или агентства недвижимости по реальным ценам. Кроме этого, каждый год все больше и больше на рынок попадает квартир во вновь построенных домах. Большинство таких квартир изначально приобреталось с целью дальнейшей сдачи в аренду. Другой важной характеристикой рынка аренды последних лет является то, что увеличение спроса на временное жилье опережает рост предложения на рынке. Что, собственно, и было одной из основных причин стабильного роста величины арендной платы в последние годы. Ответ на вопрос, почему растет спрос на арендные квартиры в Санкт-Петербурге, очевиден. Северная столица сейчас представляет собой активно развивающийся деловой центр и уже не российского масштаба, а как минимум европейского. Здесь открывают офисы и производства все новые и новые зарубежные компании, в том числе всемирно известные. Очень много российских компаний, среди которых также немало с мировым именем, переносят свой бизнес или часть его сюда. Динамично растет и местный бизнес. Нельзя забывать, что в Петербурге реализуется целый ряд мегапроектов национального масштаба, среди которых нельзя не отметить строительство дамбы, кольцевой дороги, делового комплекса «Охта-центр», второй сцены Мариинского театра. Для реализации их и менее значимых проектов требуется привлечение огромного количества специалистов различного уровня и трудовых ресурсов из других стран и регионов России. Отметим также, что Санкт-Петербург — крупнейший учебный центр России. Ежегодно десятки тысяч молодых людей приезжают в наш город с целью поступить в средние или высшие учебные заведения, и многим это удается. Естественно, что каждый, кто приезжает в наш город на учебу или работу, решает проблему жилья по-разному. Кто-то предпочитает жить в гостинице, кто-то устраивается в общежитии, а кто-то желает снять себе комнату или квартиру в аренду.

 Из событий, которые непосредственно не связаны с рынком аренды жилых объектов, но оказывают на него воздействие, отметим два. Во-первых, это продолжающаяся инфляция. Чтобы ни писали официальные издания, она продолжает оставаться весьма значительной. Конечно, владельцы жилых помещений ежегодно стараются учесть инфляцию, соответствующим образом повышая стоимость арендной платы. По итогам первого полугодия можно уверенно говорить, что уровень ее продолжает оставаться довольно высоким, а сама инфляция будет одним из главных факторов ожидаемого в этом году повышения размера арендной платы. Во-вторых, зимой и в начале весны этого года наблюдался значительный рост цен на рынке продажи жилья, доходивший до 2 % в неделю. Не прекращается рост цен и сейчас, правда, темпы роста уменьшились. В итоге с начала года рост цен составил 25—30 %. Между ценами продажи и аренды жилых объектов нет прямой функциональной зависимости, но очень тесная взаимосвязь существует. Об этом на ресурсе «Индикаторы рынка недвижимости» подробно рассказывается в материале, представленном выше. Действие данного фактора может привести к тому, что часть людей, которые планировали в ближайшее время купить квартиру или взять ипотечный кредит, из-за роста цен не смогут реализовать свои планы и будут вынуждены пополнить ряды нанимателей жилья. А это приводит к увеличению общего спроса на рынке жилой аренды, что подталкивает ставки арендной платы к изменению в сторону дальнейшего повышения.

 После того, как мы рассмотрели состояние рынка аренды в Петербурге и факторы, которые могут повлиять на рост величины ставок, можно перейти, собственно, к прогнозам. Сначала приведу уровень ставок в нашем городе на сегодня, который Вы можете посмотреть здесь. Прежде, чем давать свои оценки, приведу пример совсем «свежего» прогноза, данного совсем недавно в мае и представленного в обзоре на сайте RENTAGENT.RU. «...Прогноз на ближайшее время для арендаторов квартир неутешителен... с середины лета квадратные метры начнут дорожать. Однокомнатные квартиры «эконом» класса поднимутся примерно на 10%. Двухкомнатные и трехкомнатные подорожают на 15%...». В принципе, с приведенными рассуждениями я согласен. Мне только кажется, что в этой оценке не учтен фактор роста цен на жилую недвижимость в этом году. Мой прогноз роста арендной платы до конца 2008 г. будет немного более радикальным. Революции в ценах, конечно, не будет, но на 15-20 % ставки арендной платы для долгосрочной аренды в Санкт-Петербурге в августе-сентябре должны подняться. Есть уверенность, что увеличение ставок выше или ниже указанных цифр маловероятно. Хочу подчеркнуть, что данная оценка относится к квартирам классов «эконом» и «комфорт». Какой уровень качества квартир соответствует этим классам, смотри тут. Стоимость арендной платы для элитных квартир тоже растет, но у элиты свои законы. Например, такого ажиотажного спроса в конце лета и начале осени у таких квартир не бывает, поэтому о них отдельный разговор.