агентство Санкт-Петербурга Петроаренда, аренда недвижимости в СПб (Питере)

Изменение ставок аренды на рынке жилья Санкт-Петербурга

info@petroarenda.ru
— дежурный
главная | квартиры | комнаты | коттеджи | нежилые | услуги | база данных   

Прогноз снижения стоимости арендных платежей за жилые помещения в Санкт-Петербурге на рубеже 2008 и 2009 годов

 Начало ноября 2008 года... Завершился «высокий» сезон для аренды жилых помещений в Санкт-Петербурге. Несколько месяцев назад, в июне, перед началом «высокого» сезона, мы достаточно подробно обсудили возможные факторы и явления, которые в этом году могли повлиять на стоимость арендных платежей для жилых помещений. Также проанализировали ситуацию на рынке жилых арендных помещений в первой половине 2008 года и попытались дать прогноз относительно изменения ставок аренды до конца года. Тогда был предсказан рост арендных платежей к октябрю на 15—20 %. И произойти это должно было, конечно, в сезон повышенного спроса, то есть в конце лета или начале осени. Об этом подробно говорилось в статье «Арендная плата в 2008 году...» на нашем сайте. Не надо было быть особым провидцем, чтобы предсказать рост платы за аренду жилья в 2008 году. Разные прогнозы в отношении этого были достаточно единодушными, что отмечалось в указанной статье. Вопрос был только в цифровом выражении предстоящих изменений, так как мнения о том, насколько возрастет арендная стоимость, расходились. Сейчас можно утверждать, что повышение ставок арендной платы состоялось. В Санкт-Петербурге, по нашим оценкам, оно составило предсказанные нами 15—20 %. Есть более радикальные оценки. Например, в материале на интернет-ресурсе «Restate.ru» увеличение арендных платежей в этом году оценивается в размере 30 %. Насколько выросли ставки аренды, по нашему мнению, можно посмотреть на нашем сайте, в таблице «Цены на аренду квартир». В таблице представлены минимальные уровни ставок аренды для различных районов Санкт-Петербурга.

 По традиции так и хочется сказать, что все, что могло произойти в этом году на рынке жилой аренды, уже произошло. Что можно делать прогнозы на 2009 год, предполагая небольшие сезонные изменения ставок арендных платежей для жилых помещений, и предсказывая их очередной рост к началу осени будущего года. Но что-то подсказывает, что в 2009 году поведение арендного рынка может измениться. И не в лучшую сторону. Это «что-то» — определенное падение спроса в первую очередь на квартиры среднего ценового диапазона, для которых ставки арендных платежей находятся в диапазоне 30000—60000 рублей в месяц. В прошлые годы рынок к середине осени был заметно активнее. Еще одно неприятное наблюдение заключается в том, что стали активнее освобождаться квартиры из указанного ценового диапазона зачастую до окончания срока арендного договора. Причем арендаторами таких освобождающихся квартир, как правило, являются компании, открывавшие или развивавшие свой бизнес в Петербурге, или их представители, приезжавшие из других городов для работы в этих компаниях. Причина указанных негативных явлений на рынке жилой аренды очевидна. Влияние нарастающего мирового финансового кризиса затронуло и российский рынок недвижимости, в том числе и арендный рынок. Многие компании вынуждены сокращать свой бизнес и, соответственно, штат работников, среди которых в первую очередь иногородних. Следовательно, отпадает и надобность в арендных помещениях.

 Об изменении размера ставок арендных платежей для жилых помещений в Санкт-Петербурге говорить еще рано. Рынок аренды жилья является наиболее динамичным по сравнению с другими секторами недвижимости, но определенная инерция у него все же имеется. Однако, изменения, на наш взгляд, неизбежны. Освобождение квартир, увеличение сроков экспозиции их при последующей сдаче, агрессивная позиция потенциальных нанимателей по поводу снижения предлагаемой арендной платы — это все предвестники грядущих изменений на рынке аренды жилой недвижимости. Насколько глубокими будут изменения, сказать трудно. Все помнят обвал цен на недвижимость в России в 1999 году после августовского кризиса 1998 года. Но прямых параллелей здесь быть не должно. Тогда была совсем другая ситуация. Был дефолт. Сейчас его нет. Более того, страна располагает огромными золотовалютными резервами и немалым стабилизационным фондом. Но, во-первых, из-за резкого снижения стоимости нефти, снизились доходы в масштабах государства. Во-вторых, последние годы усиливалась интеграция России в мировую экономику. А чем больше эта интеграция, тем сильнее оказывают влияние на экономику страны негативные процессы, происходящие в мировой экономике, то есть влияние мирового кризиса на Россию неотвратимо. Насколько золотовалютные резервы и стабилизационный фонд защитят нашу страну, хватит ли их, или на какой срок их хватит, сказать однозначно никто не сможет. Также нельзя проводить прямых параллелей с происходящим на рынке недвижимости в США. У них кризис начал развиваться при совершенно другом уровне обеспеченности населения жильем. У нас, несмотря на значительные достижения в последние годы в строительстве жилой недвижимости, сохраняется огромная потребность в жилье. К тому же сейчас альтернативы жилой аренде, в качестве которой выступала ипотека, практически нет. Вопрос в том, на каком уровне окажется покупательная способность. На наш взгляд, очень вероятен такой сценарий развития событий на рынке жилых арендных помещений. Некоторое время цены будут оставаться на достигнутом уровне из-за естественного желания владельцев жилых помещений получать максимальную прибыль и не снижать размеры стоимости арендных ставок. При этом будет происходить постепенное затоваривание квартир среднего класса. В связи с близостью новогодних праздников, празднование которых растягивается практически на месяц, такая ситуация будет продолжаться до февраля. В феврале должно начаться изменение стоимости ставок арендных платежей по жилым помещениям в сторону уменьшения. Каких-либо глобальных изменений и скачков в арендных ценах ожидать не следует. Снижение арендных ставок будет носить характер коррекции. К лету ставки арендной платы стабилизируются на уровне не ниже того, который был в середине лета этого года. Другими словами стоимость платы за аренду уменьшится не более чем на те же 15—20 %. Кстати, в Москве уже отмечается падение цен на аренду жилой недвижимости. В одной из статей (читать) на ресурсе «Рамблер-Недвижимость» сообщается о том, что в Москве арендные ставки для жилых помещений за октябрь в среднем понизились на 5—6 %. А в статье (читать) на сайте «РИА Новости Недвижимость» представлена информация об удешевлении стоимости аренды элитного жилья в Москве на 15—20 % — также за октябрь. Все верно. Эти данные подтверждают наши предположения о динамике ставок арендных платежей в Санкт-Петербурге. Общеизвестно, что санкт-петербургский рынок недвижимости в целом повторяет динамику московского рынка с отставанием на несколько месяцев. Естественно, на своем уровне цен арендных ставок. Необходимо отметить, что скрытое понижение арендной стоимости в Санкт-Петербурге применительно к жилым помещениям, сдаваемым в аренду, уже происходит. Неоднократно в последнее время отмечались случаи снижения размера арендной ставки на 10—20 % от первоначально заявленного в процессе торгов, которые предшествовали заключению арендного договора.

 Обобщая сказанное, заметим, что арендный рынок жилья в Санкт-Петербурге вел себя в 2008 году предсказуемо до середины осени. В соответствии с прогнозами цены арендных ставок на нем выросли на 15—20 %. Однако, примерно с середины осени активность спроса начала падать. Одновременно начали освобождаться — многие досрочно — квартиры среднего ценового диапазона. При этом оказалось, что пересдавать эти освободившиеся квартиры стало сложнее, чем раньше. Причиной данных явлений на рынке аренды жилой недвижимости стали негативные процессы в экономике из-за развивающегося мирового финансового кризиса. Стало понятно, что изменения на рынке аренды жилья и, соответственно, стоимости арендных платежей неизбежны. Реального уменьшения цен на арендуемые жилые помещения в Санкт-Петербурге следует ожидать в феврале 2009 года. В результате снижения стоимость ставок аренды применительно к жилым помещениям может уменьшиться до уровня, который был в середине этого года.

 

 05.11.2008г.

 

 

Vicctor

главная | квартиры | комнаты | коттеджи | коммерческая недвижимость | услуги | база | заявка «сниму» | заявка «сдам» | объекты с фото | агентство недвижимости Санкт-Петербурга «Петроаренда»